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第一太平戴维斯:深圳房地产市场2018年回顾及
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深圳市统计局数据显示,截至2018年第三季度,深圳经济持续增长,地区生产总值同比增长8.1%,至约人民币1.8万亿元。与此同时,第三产业产值同比扩大7.8%,至人民币10,461亿元。新增企业注册量同比增长33 %至51,306个,新注册企业大多数源自外资企业。稳固的经济基础及持续增长的商务活动支撑2018年深圳写字楼物业市场快速发展。

截至2018年底,七座新项目落成,总计62万平方米建筑面积入市,将全市总存量推高至约845万平方米。南山区等新兴商务片区在本年内逐渐趋于成熟,形成了深圳写字楼市场多中心化发展的市场格局。本年度最值得提及的项目是位于南山区的中国华润大厦,又名“春笋”,及华润置地大厦D座 。

图1:新增供应、净吸纳量及空置率

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来源:第一太平戴维斯

2018年,深圳甲级写字楼物业市场租赁需求表现旺盛。来自金融、高新技术、生物医药、传媒和电信行业及专业服务业为主要承租力,而企业新租和续租则是主要的承租形式。截止2018年底,深圳甲级写字楼物业市场净吸纳量同比增长8%,至529,651平方米。同期,市场平均空置率环比下跌2.5个百分点,至10.3%。部分较为瞩目的租赁交易包括:VIVO在宝安区壹方中心承租约12,000平方米、OPPO在春笋租赁约30,000平方米、大疆在荣超后海大厦租赁约30,000 平方米、松下机电在华润置地大厦承租约4,000平方米等。

值得注意的是,为满足来自科技和创新行业的中小企业不断增长的租赁需求,联合办公运营商在深圳继续表现出强劲的扩张态势,以扩大其在深圳写字楼市场的份额。此等市场趋势可通过年内多宗租赁交易得以例证。例如,Wework在TCL大厦、华润置地大厦T2、中建钢构大厦及深业上城合计租赁约22,500平方米。Funwork在福田区东海国际租赁约4,000平方米、罗湖区京基100租赁约3,000平方。

图2:子市场平均租金

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来源:第一太平戴维斯

截止2018年年底,深圳甲级写字楼平均租金同比上升0.7%,至人民币每平方米每月234.78元。按子市场分析,南山区租金增长稳定,同比上升0.1%至,人民币每平方米每月201.99元。受新增甲级写字楼物业更高质素的推动,宝安区的平均租金同比大幅度攀升14.5%,至人民币每平方米每月166.93元。福田区作为成熟的商务区,因其较为成熟的商业配套,仍为许多跨国公司和大型企业所青睐的办公子市场之一,平均租金为各子市场中最高。截至2018年底,福田区平均租金为人民币每平方米每月273.9元。

尽管本地经济体量持续扩大,但增速同比放缓以及股票市场表现欠佳的宏观环境令许多投资者在2018年变得更为谨慎。虽然大湾区概念的持续发酵、众多瞩目基建项目的相继落成促就海内外投资者在深圳写字楼市场询盘量的上升、市场活跃度有所提高,但成交周期变长。截至2018年底,深圳写字楼投资市场共录得三宗大宗交易,买方背景包括机构投资者、终端用户和开发商兼投资者。

展望未来,湾区效应将促进区域内城市的互联合作。与此同时,除了显而易见的经济优势外,大湾区内的基础建设将推动地区经济的发展。例如今年竣工的港珠澳大桥及广深港高铁的开通,将吸引更多知名企业来深圳投资发展。有鉴于此,预料深圳甲级写字楼物业市场前景保持乐观。2019年,预计将有七栋甲级写字楼项目入市,总建筑面积约为577,691平方米。届时,租户将有更多选择并有效提高议价空间,从而导致2019年租金或将出现下跌。在投资市场方面,强有力的销售及购买情绪有望延续至下一年。

零售

截至2018年10月底,深圳社会消费品零售总额为5,019.6亿元,同比增长8.0%。此外,人口的正增长及人均可支配收入的提高也助力本地零售市场的进一步发展。

截至2018年年底,全市有五个优质零售项目开业,新增供应约56.7万平方米,全市总存量环比上升10.6%,至约666.2万平方米。这五个项目分别为:位于南山区的深圳湾万象城、福田区的深业上城、龙岗区的万象汇和星河World*Coco Park、以及龙华区的壹方天地A区。

图3:全市各区域购物中心空置率,2017年vs. 2018年

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为满足消费者对购物中心环境提升及业态多样性的追求,成熟购物中心普遍进入业态的调整升级阶段,增加热捧品牌的比例。新开购物中心亦积极引进各档次品牌,力求确保品牌的多样性。此外,选址深圳开设其首店的品牌逐渐增多,充分展现出深圳市场的竞争力和吸引力。截至2018年底,全市优质零售物业市场的空置率同比下降1.2个百分点,至1.2%。

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